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民間会社が分譲する分譲地を購入する場合には、提携ローンが設定されているケースが多く、購入しやすいといえるでしょう。
ただし、民閉会社が手がける土地分譲そのものが少なく、地域的および条件的にかなり限られた物件になっています。その中で、数年前から注目を集めている土地分譲の形態として、建築条件付き方式があります。
これについては、提携ローンの活用も含めて、説明があると理解しやすいかと思います。仲介会社を通じて土地を取得する場合に、その仲介会社が設定する提携ローンを利用する方法もあります。
その場合、土地そのものの内容がどうなのかをチェックするとともに、提携ローンを利用するのであれば、そのローンの中身もチェックする必要があるでしょう。中には街の金融業者が絡んだような提携ローンもあるようです。
土地の購入が決まり、その土地に住宅を建てることを条件に土地の売買契約を結ぶやり方が、建築条件付き宅地分譲といわれるものです。いわば建売住宅の逆で売り建てなどともいわれているように、土地を購入した人は土地売買契約後3ヵ月以内に住宅の建築請負契約を土地の売主との聞で締結することが義務づけられています。
つまり、建築請負契約を結ぶことを条件にした宅地分譲方式となっています。その3ヵ月以内に住宅を建築しないことが確定したときとか、また住宅の建築請負契約が成立しなかった場合には、土地の売買契約そのものも白紙になります。
その際、土地売買契約時で買主から売主に渡された手付金等は全額、買主に返されることになります。

この方式のメリットおよびデメリットをあげてみますと、次のようなことが指摘できます。
まず、メリットとしては、
�@地購入と住宅建築が一つの流れで行われるため、煩わしさが少なく、同時に低金利のタイミングに合った借入れ計画を進めることができる
�A建売住宅と違って、いわば注文建築方式になっているため、ライフスタイルや予算に合った住まいづくりができる
�B提案プランが納得しなかったり、見積もりの結果予算に合わなかった場合には、土地の売買契約も白紙になり、しかも手付金等も返却されるために、購入者にとってのリスクが少ない
などがあげられます。
一方デメリットの方は、�@地売買契約後3ヵ月という短い期間に住宅の建築請負契約を結ぶことになり、資金計画も含めて、よ.どしっかりした家づくり計画を立てておく必要がある
�A土地は気に入ったのに、プランニングも含めて住宅の建築計画の方がうまくいかないといったことから白紙になるケースもある
�B時には、住宅の建築請負契約の締結が迫っているといったことから、家づくりに対する十分な検討もないまま、提案モデルプランを受けざるを得なくなるケースもある
などがあげられます。
かなりの自己資金を必要がる建売住宅では、土地価格と建物価格が一括した分議価格として設定されているため、資金計画に合わせて対応することができますが、建築条件付きの分譲方式では、明確な形の土地価格に対して建物の方は見積書等でその価格を判断することになります。
形としては注文建築になっているため、それは当然のことですが、注文の出し方によっては、軽く予算オーバーするケースが多いといえるでしょう。
また、土地購入後あまり聞を空けずに住宅建築にかかることになりますから、土地購入費と住宅建築費との二つの資金手当てをほぼ同時に行わなければいけない、といったことにもなります。したカって、よほどしっかりした資金計画を事前に練っておくことが大切です。
それと同時に、自己資金も相当用意しておくこともポイントです。たとえば、土地購入費が3，000万円だとすると、いくら公庫融資の土地融資額分が受けられ、しかも提携ローンが設定されているからといって、70%以上もローンを組むし住宅建築に対するローンとも重なって、相当重いローン負担となります。
そこで、土地購入費のローンは公庫の土地融資額分程度に止め、全体のローン負担が荷重にならないようにすることがポイントといえる。
そのためには相当額の自己資金を用意しておく必要があります。土地購入費が3，000万円、住宅建築費が3，500万円の計6，500万円かかるとすると、土地購入費分ぐらいの自己資金が確保できれば理想的です。
日本人の住宅志向は、庭付きの一戸建て傾向が強いとされています。そうといった意味では、マンションから一戸建てへの住み替え買い換え層も多いといえるでしょう。
そうといった人たちは、当然、マンションの売却代金を自己資金として活用しながら、一戸建て住宅の購入を目指すことになります。前出の自己資金として3，000万円の確保も決して不可能な額とはいえないでしょう。
観条件付き分譲チェックポイントまず土地のチェックが重要です。立地条件や価格といった基本的なことに加えて、希望する条件の住まいを建てることができるのか、といったことにもチェックすべきでしょう。
次にどんな住宅を建てるかということになりますが、建築条件付き分譲では、土地の売主=建築請負会社になっており、その売主が住宅建築にも実績を持っていることがポイントになります。そうといったことから、建築条件付き分譲を積極的に行っている売主が、ハウスメーカーである場合が多いといえるでしょう。

ハウスメーカーとしては、自社商品の販売もできるわけで、業績アップにつながることになります。とくに、資本力もあって施工能力に優れたプレハブメーカーでは、まとまった建築条件付き区画を用意し、量産施工できるといったプレハブのメリットを生かしています。
ところで、建築条件付き分譲で活用できる公的融資としては、公庫融資のマイホーム建築資金、年金住宅融資、財形住宅融資、それに自治体融資などがあります。民間住宅ローンでは、提携ローンを設定しているケースが多いようです。
住宅は、安全度の高い土地に建てられてこそ安心というものです。ところが、雨水や地下水の排水施設が不完全だったり、宅地を支えるよう壁が弱かったりすると、土砂が流れ出すなどして住宅そのものが倒壊するといった事態を引き起こすこともあります。
そうといった災害を防ぐ意味からも宅地の安全性を高めることが求められるのですが、そのためには、壁を設けるとか、がけ面や斜面の緑地化、それに排水施設の設置や整備などの工事が必要となってきます。もちろん、そうといった工事を行うには多額の費用が掛かります。
こうといった宅地の安全性を高める工事にかかる費用に対して、地方公共団体(自治体)では融資制度を設けています。また、住宅金融公庫でも宅地防災工事資金制度を用意しており、宅地の安全対策のための融資を低利で行っています。
表�@は、その内容および申し込み資格です。資格をクリアした方はぜひ利用するとよいでしょう。

さらに財形住宅融資でもマイホームの新築に対する融資として、盛土壁、整地などの土地整備資金の融資が土地融資という形で受けることができます。

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